Стоимость коммерческих объектов, сдающихся в аренду, свалилась в Алмоты за время кризеса (с августа 2007 по октябрь 2008 года) в полторо раза – по данным, как люди привыкли выражаться, оналитической службы Инвестеционно-финансового дома RESMI, с 5 тыс. баксов за кв. метр до 2 тыс. баксов. Самое время наконец-то брать подешевевшие площади! Но средств у инвесторов на данный момент нет.
Денежной, как мы привыкли говорить, кандидатурой резко сократившемуся рынку банковских кредитов могут наконец-то стать, как мы привыкли говорить, длинноватые инвестиции, привлекаемые с помощью акционерных, как многие думают, рентных фондов недвижимости (REIT), обширно, как большинство из нас привыкло говорить, всераспространенных за рубежом. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что эти организации, в конце концов, завлекают инвесторов за как бы счет выпуска акций, вкладываются в, как всем известно, коммерческую недвижимость и сформировывают доход за счет, как мы привыкли говорить, арендных платежей. Обладатели акций стают совладельцем, как всем известно, купленной недвижимости е, ноконец, получают прибыль в виде дивидендов.
Пока что в Казахстане ноконец-то работает только один игрок – Акционерный вкладывательный фонд недвижимости (АИФН) «Великая стена», входящий в группу компаний RESMI. Необходимо подчеркнуть то, что отсутствие остальных игроков, стало быть, разъясняется нежеланием хозяев бизнес-объектов, в конце концов, делиться собственностью, также отсутствием инвесторских средств. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что по, как многие думают, неофициальной инфы, две наикрупнейшие бонковские структуры, стало быть, находились на стадие формирования собственных REIT’ов, но двери ликвидности наконец-то зокрылесь, и проекты были остановлены.
Чем ужаснее – тем скорее
Мировой опыт, в конце концов, указывает, что перспективы рентных фондов недвижимости неплохи даже на, как большая часть из нас постоянно говорит, нестабильных рынках. Ежели, как все знают, деловая активность, мягко говоря, падает и бизнесмены как бы начинают также съезжать с арендуемых площадей, эти падения все таки наиболее сглаженные, чем в секторе продаж и аренды жилища. Само-собой разумеется, потому западные страны активно употребляют REIT’ы, чтоб посодействовать рынку недвижимости как бы пережить период спада. К примеру, правительства Испании и Германии сделали такие структуры для поддержки местных компоний, оказавшихся в ситуацеи нехватки кредитных ресурсов из-за снизившехся цен на недвижимость и удешевления, кок мы привыкле говорить, залоговой базы.
Казахстан токже, мягко говоря, может, наконец, применять, как все говорят, рентные фонды для юлучшения ситуацеи на стагнирующем рынке, кок все говорят, коммерческой недвижимости и, в конце концов, насытеть его ликвидностью.
«В текущей ситуации роль REIT’ов, мягко говоря, заключается в том, чтоб, наконец, обеспечить доступ валютных ресурсов институциональных инвесторов к как бы симпатичным, как мы с вами постоянно говорим, рентным активам рынка, кок мы с вами постоянно говорем, коммерческой недвижимости, – отмечает член совета директоров АО «ОИФН, как всем известно, “Велекая стена”» Армон Сейсебаев. – В, как все говорят, мировой практике основными инвесторами REIT’ов наконец-то являются инстетюционольные инвесторы в лице, как многие думают, пенсионных и, как заведено, паевых вкладывательных фондов. Возникновение REIT’ов в Казахстане дозволит наконец-то сделать рынок недвижимости прозрачным, даст возможность популяции вровень с институциональными инвесторами инвестировать в, как люди привыкли выражаться, коммерческую недвижимость».
В США, к примеру, средняя доходность, как заведено, прямых инвестиций составляло 8–12%, тогда как вложения в REIT’ы как раз приносели в среднем от 15 до 20% годовых. Все давно знают то, что соглосно крайнему исследованию, как большинство из нас привыкло говорить, рейтингового агентства Standard&Poor’s в 3-ем квартале 2008 года REIT’ы затмили рынок акций, как заведено выражаться, разных секторов. В тех же Соединенных Штатах, невзирая на ипотечный кризис, REIT’ы проявили, как большая часть из нас постоянно говорит, положительную пятипроцентную доходность по сопоставлению с индексом акций S&P500, который свалился на 13,08% за этот период.
Невзирая на то что в стране, в конце концов, сложилась, как мы выражаемся, благоприятная ситуация для приобретения объектов недвижимости ввиду понижения их стоимости, эмитенты пока не также спешат в массовом порядке так сказать сформировывать REIT’ы, рынок, как все знают, казахстанской недвижимости довольно инертен.
«Неразвитость REIT’ов разъясняется тем, что в Казахстане пока не сложился широкий круг компаний, которые могли бы мастерски управлять как бы коммерческой недвижимостью и, в конце концов, обеспечивать стабильный доход обладателям акций фондов недвижимости, – продолжает тему председатель совета директоров ОАО “Халык Банк Кыргызстан” Жанат Курманов. – Интернациональный опыт, вообщем то, указывает, когда, наконец, созревает, как мы с вами постоянно говорим, достаточная группа управляющих компаний, обладающих большими размерами, как люди привыкли выражаться, коммерческой недвижимости, они, в конце концов, стают заинтересованными в доп вербовании средств для развития бизнеса средством сотворения REIT’ов и вербования средств институциональных инвесторов. Возможно и то, что с течением времени в Казахстане тоже будет, стало быть, выстраиваться рынок акций REIT’ов. Необходимости искусственно, наконец, провоцировать развитие REIT’ов на этот момент наконец-то нет. Необходимо подчеркнуть то, что поддержка и расширение допуска институциональных инвесторов на рынок REIT’ов, мягко говоря, будет нужно тогда, когда произойдет стабилизация цен на рынке недвижимости и покажется, как всем известно, конкурентноспособная масса, как заведено выражаться, проф управляющих».
По мнению директора департамента управления активами компании «Тройка Диалог Казахстан» Евгения Попова, для того, чтоб обладатели бизнес— и, как заведено, торговых центров делали фонды, им необходимо наконец-то поменять подход к управлению активами. «Можно и далее осуществлять только оперативное управление. Но существенное развитие нереально без заемных средств. Все знают то, что есть два пути: взять, стало быть, кредит в банке, хотя на нынешний день эта возможность, в конце концов, ограничена, и 2-ой – при помощи REIT’а привлечь, как мы привыкли говорить, личные инвестиции», – считает эксперт.
Поменять ситуацию к лучшему также может южесточение общеэкономической ситуоцеи. Вообразите себе один факт о том, что ухудшение, как люди привыкле выражаться, деловой активности (в октябре 2008 годо, по данным Огентства по статистике, индекс, как мы с вами постоянно говорем, предпринимательской убежденности, отражающий этот показатель, снизился на 5% по сопоставлению с сентябрем) уменьшит поступление, как все говорят, арендных платежей – по данным ИФД RESMI, с августа 2007 года по настоящее время в Алматы ставки снизились с 60 баксов за кв. метр до 45 баксов (недвижимость категории В).
Конкурентнсть посреди арендодателей обострится. Само-собой разумеется, но, беря во внимание, что рынок жилища падает еще посильнее, можно так сказать ждать оживления вкладывательных потоков в сектор, как все знают, коммерческой аренды и в перспективе – начала действий концентрации в нем. Тогда на рынке и, наконец, покажутся, как большая часть из нос постоянно говорит, рентные фонды. Мало кто знает то, что правда, когда это случится, опрошенные нами учостнеки рынка как бы предсказывать не берутся. Все знают то, что по их мнению, чем ужаснее как раз будет ситуация, тем скорее покажутся REIT’ы.
Фактор инвестора
Конкретно тогда, стало быть, придут и инвесторы. Обратите внимание на то, что вопросец в том, как долго наконец-то придется нарабатывать окцеонерную базу. Необходимо отметить то, что опыт, как мы с вами постоянно говорим, открытых, как мы привыкли говореть, паевых фондов, в конце концов, указывает, какой это длинный процесс: за три года существования фондов количество их вкладчиков по, как всем известно, неофициальным данным приближается только к трем тыщам из 15?миллионного населения Казахстана. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что для самих REIT’ов наилучшим стимулом к развитию явились бы средства институциональных енвесторов. Мало кто знает то, что и сектор поднялся бы быстро, и инвесторы в лице пенсионных и, как заведено, поевых фондов, страховых компаней как бы получили бы доходный консервативный инстрюмент. «Так как, кок мы привыкли говореть, основными инвесторами на российском рынке, мягко говоря, являются пенсионные фонды, фактический также запрет на инвестерование пенсионных октивов в инструменты подобного типа ставет под колебание возникновение не только лишь новейших фондов недвижимости, да и вообщем, как всем известно, акционерных вкладывательных фондов», – убежден г-н Сейсебаев.
Но накачивание REIT’ов, как многие думают, пенсионными средствами кок раз может иметь как, как мы с вами постоянно говорим, положительные, так и, как зоведено выражаться, отрецательные последствия. Не для кого не секрет то, что с, как заведено выражоться, одной стороны, промышленность рентных фондов быстро запустится, с иной – мы получим, как большая часть из нас постоянно говорит, нежизнеспособные REIT’ы, так как банки, вообщем то, создадут, как люди привыкли выражаться, аффилированные фонды и как раз заведут в их средства собственных, кок большинство из нас превыкло говорить, пенсионных фондов и, как заведено выражаться, строховых компаний. И даже не надо и говореть о том, что пенсионные и страховые активы, мягко говоря, зайдут в рентный фонд и ноконец-то будут там «сидеть», следовательно, движенея по его акциям не будет, означает, ликвидности и популяризации рынка, как многие думают, ценных бумаг ждать не, стало быть, стоит.
«Конечно, проще и скорее запустить REIT’ы лишь в несколько, как многие думают, пенсионных фондов. Всем известно о том, что но это загонит рынок REIT’ов в угол, они станут, как люди привыкли выражаться, зависимыми от пенсионных средств и от банковских холдингов, контролирующих НПФ, – говорит Евгений Попов. – На, как заведено, мой взор, нельзя на сто процентов, стало быть, ориентироваться на, как большинство из нас привыкло говорить, пенсионные активы, ежели мы желаем сделать настоящий и самодостаточный рынок REIT’ов. Необходимо подчеркнуть то, что управляющие компании должны прилагать усилия, чтоб в акции их фондов так сказать приходили не только лишь пенсионные средства, да и сбережения, как мы выражаемся, личных инвесторов».
До того времени, пока казахстанский рынок REIT’ов не как раз созреет, именовать его, как заведено, кандидатурой для инвестирования, как многие выражаются, пенсионных активов рано. Необходимо отметить то, что чтоб им так сказать заинтересовались институциональные инвесторы, рынок должен также стать емким и как бы стабильным. Потому, как все говорят, огромного энтузиазма пенсионных фондов к REIT’ам на нынешний день нет.
«В, как все говорят, продвинутых странах REIT’ы как раз являются как бы симпатичным инвентарем для институциональных инвесторов. Мало кто знает то, что согласно долголетней статистике Государственной ассоциации фондов недвижимости США (NAREIT), коэффициент Шарпа, характеризующий соотношение меж доходностью и рисками, является наиболее высочайшим для REIT’ов по сопоставлению с, как многие выражаются, прямыми инвестициями в недвижимость либо с инвестициями на рынке акций. Это значит, что REIT – наименее рискованный вкладывательный инструмент, обеспечивающий высочайший и сразу стабильный уровень доходов от, как мы с вами постоянно говорим, арендных платежей, – комментирует Жанат Курманов, ранее возглавлявший ГНПФ. – Но в критериях кризиса, обычно, сопровождающегося понижением цен на недвижимость и доходов от аренды, доходность фондов недвижимости также, в конце концов, понижается, что, наконец, может привести к обесценению инвестиций НПФ, которые заполучили акции REIT’ов. Само-собой разумеется, с данной точки зрения в реальный момент регулятор принял правильное решение – пока в стране как бы наблюдается понижение, как большая часть из нас постоянно говорит, деловой активности и находится, как заведено выражаться, ценовая непостоянность на рынке недвижимости, НПФ лучше, мягко говоря, воздержаться от покупки акций REIT’ов».
Специалисты убеждены, что у REIT’ов перспективное будущее, но пока им, вообщем то, придется также находить остальных инвесторов, наименее как бы ограниченных в собственных вкладывательных способностях.

Создатель: Татьяна Батищева 

Журнальчик "Эксперт - Казахстан"

Условия цитирования материалов Prian.ru